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間違いだらけの不動産売却

■間違いだらけの不動産売却

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みなさんはお持ちの不動産を売却を検討される際にどうされますか?

 (1) とりあえず、馴染みの不動産屋さんに査定してもらい、なんとなく依頼する。
 (2) 買い替えなので、不動産を購入を仲介してもらった会社に売却も依頼する。
 (3) CMやチラシでよく見る大手不動産会社に電話して、募集をかけてもらう。
 (4) 複数の会社に査定をしてもらい、一番希望価格に近い査定をしてくれた会社に依頼する。

これら以外にも色々なパターンがあると思いますが、特によろしくないのが(1)~(3)のパターン。あなたの大事な不動産をいかに高くスピーディに売却してくれるかは、一任する不動産会社の下記要素に大きく影響されるにも関らず、複数社を比較検討もせずにおざなりに任せてしまうのはオーダーする方にも問題があるといわざるおえません。

・集客方法
※自社媒体のネットやチラシへの掲載など

・得意分野
※不動産会社も実需のマンション or 投資用 or 一棟アパート等によって得意不得意が分かれます 

・ネットワーク力
※得意分野とも重なりますが、当然物件ごとに売却先(営業先)は異なります

・担当営業マンの実力
※売却の成否は、担当する営業マンの実力に左右される所が一番大きくなりますので、営業を受ける初期段階でしっかり
営業マンの良し悪しを判断できることが重要です

また、一見比較検討ができている(4)のパターンにも問題点はあります。この最大のポイントは売却時に締結する不動産会社と売主間の契約にあります。まず、売却を依頼するにあたり売主は不動産会社と下記いずれかの媒介契約を結ぶ必要があります。

(媒介契約の種類)
●一般媒介 売り主は複数社と契約し、売却を依頼することが可能です。
●専任媒介 売り主は1社としか契約することはできません。(ただし、売り主が直接買い手をみつけてきて契約することは可能です。)
●専属専任媒介 売り主は1社としか契約することができず、原則その会社がみつけてきた買い手としか契約することができません。

これらの媒介契約の内、気に入った不動産会社数社と「一般媒介」契約を結んで、買い手の条件が出てくるのを待てばよさそうなものですが、現実はそうはいきません。不動産会社は確率が低い「一般媒介」よりもほぼ間違いなく仲介手数料を得られる「専任媒介」「専属専任媒介」の案件に力と販売コストをかける形になるので、(誰もが欲しがる好条件の物件であれば話は別ですが)結果として「一般媒介」では成約しづらくなってしまうのです。

また、不動産会社の営業マンとしては“専任”の契約を数多く抱えていることが営業成績につながっていきますので、最終的な売却よりも目先の専任契約を取ることに注力しがちになり、その結果、査定金額は売主に期待を持たせられるような高い金額を提示してしまう傾向があります。しかし、実際に市場に出回った際に、現実とかけ離れた金額で募集をかけても成約にはつながりませんので、募集をかける際、募集中の引き合いをみる過程で初回の査定金額はどんどん下がっていくことになってしまいます。

では、実際に売却を検討するにあたっては、どうしたらよいのでしょうか?
上記のような問題点をクリアするためには、

売却物件の取り扱いに強く、

売却活動(営業)を一生懸命やってくれ、

営業マンが信頼できる

不動産会社を『(専任契約を結ぶ前に)査定金額以外の要素も含めて複数社比較検討できる』 と不動産会社間で公平な競争原理が働きつつ、最終的に売主がHappyになる売却方法を選択することができるはずです。
そして、それを実現したのが不動産売却一括オーダーというシステムなのです!

不動産売却一括オーダーとは



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